LONGEVILLE-LES-METZ - Logements sociaux

Le 30 novembre 2022, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est faisait l’acquisition de la caserne Roques à Longeville-lès-Metz auprès de l’Etat. Avec ce projet de création de 90 logements sociaux, en partenariat avec le bailleur social Moselis, la commune aura grandement réduit son déficit en la matière. Au mois de juillet 2022, l’EPFGE avait procédé à sa troisième acquisition à Longeville-lès-Metz de biens destinés à accueillir des logements sociaux, rue des Pépinières, après celles du boulevard Saint-Symphorien et de la rue de l’Horticulture. Un montage des opérations en partie aidé par les fonds « SRU ».

La commune de Longeville-lès-Metz est une commune carencée c’est-à-dire une commune déficitaire en termes de logement social sur laquelle le rattrapage ne s’est pas opéré à un rythme suffisant. Cette situation a conduit le préfet de la Moselle à prendre un arrêté de carence en date du 31 décembre 2020 qui a eu pour effet de transférer le droit de préemption urbain pour l’habitat de l’Eurométropole de Metz à l’Etat. Le préfet de la Moselle a ensuite délégué ce droit à l’EPFGE pour l’acquisition rue des Pépinières.

En ce qui concerne l’acquisition de la caserne Roques, un arrêté du préfet de la Moselle a délégué à l’EPFGE le droit de priorité dont l’exercice est relativement proche du droit de préemption. Le droit de priorité est appliqué quand l’Etat ou de grands organismes nationaux mettent des biens sur le marché. Les biens sont d’abord proposés au titulaire du droit de préemption. En l’occurrence, l’Etat a mis en vente deux bâtiments de la caserne Roques où le bailleur social Moselis gérait déjà des logements.

Une convention entre le bailleur social et l’EPFGE a été conclue le 24 octobre 2022. Le projet est d’envergure : réhabilitation lourde des deux bâtiments pour la création de 90 logements sociaux. Avec les opérations précédentes, rue de l’Horticulture, boulevard Saint-Symphorien et rue des Pépinières, totalisant à elles trois 20 logements sociaux (avec VIVEST et la SEM Eurométropole de Metz Habitat), Longeville-lès-Metz pourrait ainsi sortir de la carence. Et l’Eurométropole de Metz retrouver la plénitude de sa compétence en matière d’urbanisme.

Dans la mesure où les opérations sont déficitaires pour le bailleur, l’EPFGE peut prendre en charge les frais de l’acte d’acquisition et la TVA de l’acte de cession. Cette prise en charge étant spécifique à ce type d’opérations. En outre, elles bénéficieront toutes d’une minoration foncière « SRU » appliquée sur le prix de rétrocession des biens.

Les minorations « SRU » ? explications…

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) de décembre 2000 vise à recréer un équilibre social dans chaque territoire et éviter la concentration des logements sociaux sur les mêmes communes. Cette loi définit ainsi un seuil minimal de logements locatifs sociaux à atteindre d’ici 2025 pour un certain nombre de communes. Les communes déficitaires, dont les logements sociaux constituent moins de 20% du parc de logements, sont soumises à des obligations de rattrapage et une contribution financière annuelle sous forme de prélèvement fiscal proportionnel au nombre de logements locatifs sociaux manquants. En 2013, la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a modifié la procédure d’établissement du prélèvement auquel sont assujetties les communes, en étendant le bénéfice de ces prélèvements aux Etablissements Publics Fonciers d’État tels que l’EPFGE.

Dans la limite des sommes effectivement versées à l’établissement, les fonds « SRU » collectés sur le territoire d’un EPCI et versés à l’EPF sont utilisés pour soutenir des projets sur le territoire des communes déficitaires de l’EPCI. Ces fonds peuvent donc être utilisés sous forme de minoration foncière au moment du calcul du prix de revient des biens ou terrains. Les fonds qui ne sont pas affectés à des conventions foncières dans le délai de deux ans du versement des fonds « SRU » à l’EPF ne sont plus exclusivement réservés à des projets à conduire sur le territoire de l’EPCI. Le bailleur se doit d’obtenir les agréments de l’Etat dans les deux ans de la passation de la convention. Dans le cas où l’opération est abandonnée par le bailleur après rétrocession par l’EPF, la minoration foncière devra être remboursée, remise au crédit du fonds « SRU » mais ne sera plus exclusivement réservée à une utilisation sur l’EPCI d’origine. Les fonds qui ne sont pas affectés à des conventions foncières dans le délai de deux ans du versement des fonds « SRU » à l’EPF ne sont plus exclusivement réservés à des projets à conduire sur le territoire de l’EPCI.

L’examen des demandes est réalisé au sein d’un comité composé de l’EPFGE, des DDT Moselle et Meurthe-et-Moselle, de la DREAL et des collectivités qui émettent un avis. Les réunions sont programmées en fonction des besoins et des demandes. Mais c’est le conseil d’administration de l’EPFGE qui attribue les subventions sous forme de minoration foncière appliquée sur le prix de rétrocession du bien concerné par le projet.

L’EPFGE était bénéficiaire des prélèvements « SRU » sur l’ensemble du département de la Moselle. Depuis 2020, les EPCI disposant d’une délégation des aides à la pierre perçoivent ces prélèvements en direct (Eurométropole de Metz et communauté de communes Rives de Moselle). Cette situation évoluera avec la mise en place de nouvelles délégations.

Eric MICHEL

Directeur de Moselis

« Le partenariat avec l’EPFGE est des plus précieux pour Moselis dans l’optique d’interventions complexes dédiées au développement de logements locatifs sociaux.

Les projets ciblés sont divers : aménagement de terrains pollués, interventions sur du bâti en reconversion en secteurs urbains nécessitant des démolitions, des reconversions de bâtiments ayant initialement une autre fonction que de l’habitat.

L’EPFGE apporte son expertise environnementale, technique et peut, sous certaines conditions, participer à la soutenabilité financière de l’opération.

Enfin, dans le cadre des partenariats tissés avec les collectivités locales, l’EPFGE peut aussi jouer le rôle de facilitateur entre un projet portée par une commune et un organisme Hlm potentiel porteur du projet final. »